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成都搖號放量節奏的小分析
關註我 搖中！
雞哥坐在電腦前半天瞭，無所適從，12月在幾個遠郊、幾個近郊以及一個主城區項目拿證後緊跟到的1月份。
拿的都是一地雞毛。
上某一期犀浦1.5萬/㎡，是否有放開預售價格的跡象？一文中，雞哥就根據12月份拿證樓盤位置和價格分析，未來（至少近半年一年）不出意外的情況下，成都的節奏會由房管局自己動（控制節奏）。
根據成都以往的銷售數據以及12月控制下來的數據（12月大成都范圍內清水均價8609元/㎡，裝修均價10766元/㎡。）房管局應該將大成都范圍的新盤均價保持在1.1萬/㎡左右，根據時間的推移慢慢浮動。
得出成都開盤的順序大致是交叉感染的順序：
先開低價大腿除毛盤
（二圈遠郊盤、三圈盤）
+
大量均價盤
（二圈近郊盤）
+
少量高價盤
（二圈高端盤、主城盤、可能會有部分高地價盤）。
為啥這樣做
1，遠郊和三圈盤
這些地方的盤大部分是我們所說的小開發商，小開發商資金實力不行，拖不得啊仙人，資金鏈本來就容易斷斷續續的，拖遭瞭咋辦，萬一遭瞭還是政府開鉤子，所以不能拉命債，要先給他們喂點飯把命吊起。
同時也能把你們的激情滅掉，你一打開房協網站看到邛崍的盤拿證是啥子心情？
Who care 有沒有，連它在哪個位置都懶得搜一哈。
也讓各媒體沒東西可寫，看起來成都市場一片冷清，沒有話題就是冷清。
2，均價盤
均價盤大多是在二圈近郊，比如大面、華府、新都、光華大道溫江段、犀浦這些地方，這些地方的新盤均價大概就在9000-12000之間，價格好合適啊，而這些地方的新項目也是最多的，所以多開一真空除毛私密處｜台北真空除毛私密處點也沒所謂，先稀釋掉一些購房者。
12月份均價盤中藍光長島國際拿到的預售范圍最多，拿瞭一千八百多套，項目太大而且還是第一次開盤資金壓力不容小覷，開發商都是把房子修到一定高度才能拿預售證的，前期需要太多的資金，這個大傢都能理解；本土龍頭房企需要多一點關愛；它的價格又合適裝修均價1.1萬/㎡，你看它如果是在另外一個熱門板塊想賣1.5./㎡能拿到那麼多預售范圍不。
開均價盤，可能會引起一絲絲騷動，但是還不夠性感不夠騷，最難控制的就是如何控制熱門地區樓盤開盤。
3，平價熱門盤、主城盤
這種類型的盤比較文藝有點兒考手藝，難點在於不要引起騷動，你看我，從來不寫哪個盤登記瞭多少號什麼的，以往最喜歡說開盤狂銷幾個億的開發商也不得宣傳排瞭多少人，沒意義啊，這種類型的文章多瞭對你們買房子沒好處，騷動越大越是害怕。大傢悄悄咪咪就在群裡討論下就完事瞭。
4，高價盤
單個樓盤的價格不能代表整個城市的價格，但是在限價期間出現過高的單價大概率會引起騷動以及恐慌。
之前我們看到上海湯臣一品好像要賣十幾萬一平，這能代表上海的均價不嘛，不能對不對，但是一些吃瓜群眾就會誤解：哇擦！上海的房子這麼貴瞭？
能引起討論的一定是不平常的東西，比如上海賣十萬，北京11平米學區房賣530萬。
如果成都放瞭一個價格較高的樓盤。
騷動是：成都賣3萬。
恐慌是：3萬都拿得到預售證，成都是不是要慢慢開放限價瞭。
不會，短時間內不會開放限價，長時間內會有高價盤出現，但是部分高價盤本身也並沒有打算賣給你，這種高價盤也是限價盤，隻是它的成本太高瞭，沒辦法的事，趕鴨子上架。
成都限價政策有一句是這樣的：根據項目樓面地價及建安成本等合理確定申報價格。
大意就是通過成本核算利潤，在合理的范圍內拿預售證，武侯新城的金茂府，樓面價一萬七千多，不可能隻準他賣一萬五嘛，買地都不夠，哪怕它再會偷面積，人傢賬面上的價格就是一萬七，修起來一套房子的成本都是兩萬多，不賣到3萬多那是褲兒都要賒來不得底底。
如果真是一個不賺錢的樓盤開盤，雞哥有錢都不敢買。
平價熱門盤、高價盤好久出來
先讓搖號飛一會兒，習慣搖號的比基尼線除毛價錢｜台北比基尼線除毛價錢節奏。
你們交的資料要拿給房管局復核，資料數量和復核員工對拿證節奏也有一丟丟影響，畢竟涉及到審核復核等一系列人工流程，都需要時間來磨合。
磨合差不多瞭，流程順暢瞭，多開近郊均價盤，消化掉足夠的購房者，平價熱門樓盤和熱門地區樓盤才會慢慢出來，而且目測應該會集中放量，第一次放盤肯定是會引起騷動的。
1，反正都要引起騷動不如多放點，多消化點購房者，免得下次更騷。
2，熱門地區項目太久沒開，蓄客太多，開出的房源太少難免引起怨念。
3，再大的開發商也該缺錢瞭，要多喂點飯吊命。
高價盤（主要指高樓面地價項目），目測最快也要後半年甚至年底才會開。
咋個買
搖限價房約等於就是抽獎，經常有粉絲問我，某盤和某盤我選哪個。
首先你看上的盤不會一起開，甚至可能會交叉隔一兩個月才開。
其次你搖中瞭你的備選盤，在糾結是否還要等你的優先想買的盤的前提是：你能保證優先想買的盤你就能中獎？
不要相信中介給你說搖號有內幕，
有內定，
排瞭就有幾率。
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現在輪不到你說選哪個盤，而是能搖中並且能選到滿足自身預算的房源。現在成都的房地產市場不是經濟問題，不是民生問題，是ZZ正確下的邏輯問題。
歡迎粉絲到處轉發
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作者：許高冷，前網絡媒體房產板塊最乖主編，四川廣播電臺97.0愛房產節目最乖做客嘉賓，房天下邀請入駐最乖大V，安居客邀請入駐最乖大V。
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